How to file landlord’s self assessment (房東如何處理稅務自評申報表)

踏入新的一年，報稅責任迫在眉睫 (限期為1月31日但今年延遲至2月28日). 如果你2020年4月至2021年4月有租金收入，你須要限期前向稅局 (HMRC) 提交自評報稅表及支付當年度的稅款.

登記稅務自評 (self assessment)

所有有租金收入的房東必須向 HMRC 作稅務自評的登記.  如果房東係2020年4月至2021年4月有收租, 就必須在2021年10月5日之前同 HMRC 登記, 如果你尚未註册有可能要交罰款.

用 Gateway 網上註冊須要 UTR (Unique Taxpayer Reference) 同 NI (national insurance number).  因脱歐及疫情關係(人手短缺)英國多個政府部門積累了大量待處理的申請.  攞 UTR 或 NI 都要預一至六個月時間.  如果聘用專業會計或稅務顧問可以大幅減低等候時間 (如果你未同 HMRC 登記而今個税務年度你須要報稅你應該馬上聯絡會計或稅務顧問).

登記後，你可以選擇通過表格(paper) 或 網上 (online) 去申報稅務自評.  表格申報限期為10月31日.  網上申報有多三個月時間 (限期為1月31日).

記錄保存 (record keeping)

你必須準確記錄你收到的租金及所有允許費用 (allowable expense), 以計算出你的稅收盈虧 (loss and profit).  須記錄的項目包括：

關於物業購買嘅發票, 租約, 銀行帳單, 收據, 發票, 水電煤費, 市政稅, 保險, 物業保養維修費用（但不包括裝修), 出租代理費, 管理費, 服務成本，包括花王和清潔工的薪水, 合理法律費用, 會計費, 電話、文具和放租廣告等費用, 租務相關的交通費 

你亦可扣除比租客用的物品成本, 例如：可移動的傢私 e.g. 床或衣櫃, 窗簾, 地毯, 電視機, 雪櫃, 吸塵機等電器, 廚房用具 e.g. 炊具和餐具

資本費用 (capital expense)

資本費用通常係一次性的支出購買不動產/物件 e.g. 購買物業成本, 大裝修成本 (裝備新廚房不可能隨意搬走)等等.  當計算稅收盈虧時, HMRC 不允許資本費用抵消租金收入.  但係房東應該保留資本費用記錄, 因為當你將來賣租盤, 你可以將資本費用抵消利得稅 (capital gains tax).

租盤的貸款利息 (buy-to-let mortgage interest)

由2021年4月起, 貸款利息不再被列為允許費用.  但房東可以索取相對於 20%嘅稅額減免.

税款計算

計算税款視乎你該年度總收入而應用適當稅階. 今税務年度稅階如下:

個人免税額上至£12,570 - 0%

基本税率 £12,571 至 £50,270 - 20%

高税率 £50,271 至 £150,000 - 40%

附加税率 £150,000 以上 - 45%

關於租務嘅税款係根據租務利潤而不是租金總收入計算. 例如以下簡單示範, 假設有£65,000 租金收入, 經扣除允許費用後, 利潤為£38,000.  再扣除 £12,570 個人免税額, 個需要納稅的收入 (taxable income) 為 £25,430.

£25,430屬於基本稅率稅階, 因此稅率為20%.  税款為 £25,430 x 0.2 = £5086.

交稅

選擇表格報稅的房東, HMRC 將計算你該税務年度的税款, 當你收到税單要在限期前交税.

如果房東選擇網上報税，HMRC 網站會根據你輸入資料提供該税務年度的税款預測. 你必須在1月31日或之前交税.  交稅時必須引述 UTR + K.

支付稅款的最快捷和最簡單的方法是：網上銀行, 電話銀行, 信用卡, 直接銀行付款, 支票等等

遲報稅或遲交稅會受到處罰，準時報稅同交稅係明智的好習慣.

如果你的稅單貴過£1000, HMRC 會要求你預繳下一税務年度税單預測.  通常預繳款額會被分半, 一筆在1月31日之前支付, 另一筆在7月31日之前支付.

HMRC 會考慮房東分期繳交税款的申請

由於疫情的影響, 好多人面對經濟困難, 未必支付到一大筆稅款.  有需要嘅房東只要符合以下條件可以報税時申請分期付款:

-税務申報準時

-冇任何税務舊債

-冇現有 HMRC 分期付款計劃

-分期付款計劃在截止日期60天內達成

低過£30,000的税款可在網上申請分期付款, 無需直接聯絡 HMRC。

超過£30,000稅債或超過12個月的分期, 要直接聯絡 HMRC 幫助熱線商討.

上述稅務自評嘅資訊未必完全適合每位房東.  因個別情況有可能要考慮其他複雜問題 e.g. joint ownership (多名業主), non-resident (非居民), multiple properties (多過一個租盤) 等等.  我吔多年來都有協助 BAOJOE 嘅房東解決報税問題, 如有需要可聯絡 BAOJOE 查詢你嘅會計需求.

另外, 係呢個高通脤環境下可以考慮買樓收租作為一個風險較低嘅保值工具. 對於近期移英嘅朋友, 優質的租務投資會提供穩定嘅被動收入.  BAOJOE 專門為香港客人(大部分都係香港家長預先買樓準備將來送子女到英國留學)搜尋有合理回報的二手物業, 有興趣係英國置業投資/保值嘅朋友可以 contact us 傾一傾.